成功案例

拆迁安置房买卖合同纠纷成功案例

作者:张强 来源:找法网 日期:2017年07月29日

 

拆迁安置房买卖合同纠纷成功案例及分析

背景:随着各地陆续出台的政策,安置房开始逐步上市,并可以进行买卖并办理过户,由于安置房价格的上涨等因素,加之之前买卖时价格偏低,出现了大量的卖房不配合办理过户,恶意违约,要求加价的情形,进而导致安置房纠纷现住增多,很多卖方因此而困扰。

本律师近期代理了一起安置房买卖纠纷案件,买方因卖方要求加价并拒绝配合办理过户,因为委托本律师起诉处理,下面简要介绍案件情况如下;

基本事实:卖方五年前与买方签订房屋转让合同,将自己的安置房(建在农村集体土地上)转让给买方(未办理权属证书,房屋由买方实际占有使用),后来政府将该用地性质变更为国有建设用地,目前可以办理两证,并可以上市交易及办理过户手续,买方要求过户,卖方要求取回房屋或者增加转让价。
一、卖方可否主张原转让合同无效,从而要求买方返还房屋?
《中华人民共和国土地管理法》第63条规定:“农村集体所有的使用权不得出让、转让或者出租用于非法农业建设。由于双方在签署合同时,房屋用地性质尚为集体土地,如果安置房买卖合同成立,实际上就是将农民集体所有的土地使用权变相用于非农业建设,违反了上述法律的强制性规定,因此,根据《合同法》关于合同无效的规定,从理论上来讲,双方签署的合同由于违反强制性法律法规而无效,无效的合同自始无效。
但是,从本案的具体案情来看,我认为法院判决合同无效的可能性比较小,原因如下:首先,从司法实践来看,法院判决合同无效一直比较谨慎,司法精神是要维护交易的稳定性,本案双方签署合同是在五年前,买方已经实际占有使用该房屋十年之久,如果判决合同无效并不能取得好的社会效果;第二,司法解释对于合同效力已有诸多宽松处理的规定,比如最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的2条规定:“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效,但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的,可认定合同有效。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第2条规定:“出卖人未取商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”从最高院的这些司法解释来看,是将这类合同或法律行为定位为效力待定合同或法律行为,如此后一段时间内具备了相应的资质或补办了批准、登记手续,则合同或法律行为有效,实际上承认了合同效力的可弥补性,本案中在土地性质已经变更,双方可进行过户的情况下,法院判决合同有效的可能性较大。综上,本案双方应继续履行合同,根据《协议书》第五条约定,卖方应负责办理争议房屋的产权证、土地证,并且及时过户给买方。
二、即使不能返还房屋,卖方可否要求买方增加转让价款?

如前文所述,在《协议书》合法有效的情况下,双方应当继续依约履行协议,卖方要求增加转让价款,实际上是要求变更合同,在本案的情况下(土地性质变更为国有土地,房价上涨)卖方似乎可以依据情势变更原则要求变更合同内容。根据合同法司法解释二中的定义,情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,而本案合同履行中发生的情况并非不可预见,事实上合同中约定由卖方办理两证即是建立在土地性质变更的基础之上,此后房屋价格的上涨更是典型的商业风险,因此,本案的情况不应视为情势变更,卖方要求买方增加转让价款没有法律依据。

三、判决结果

1、接受当事人委托后,本律师积极前往拆迁办、村委、房管局调查核实并了解情况,搜集了相关证据。

2、起诉后庭审中运用专业的法律知识和诉讼技巧,向法庭阐述了当事人诉请的合法合理性,并得到了法院的认可。

3、最终法院判决合同继续履行,卖方配合买方办理过户手续。

律师寄语:

安置房由于历史原因,一般情况都比较复杂,安置房存在以下问题:房屋初始登记问题、原始权属问题、增加面积未缴费问题、未办理产证问题等等,并且存在买卖合同不规范、付款凭证缺失或遗失等,针对上述情况,张强律师有独到的处理方法,并取得了很好的效果,在本律师办理下的数十个安置房买卖纠纷均取得了很好的结果



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